土壌調査の必要性（どうして土壌汚染調査をしなければならないのか？）
ときに土地の経済価値を失うこともある土壌汚染
多くの方がこんな悩みをお持ちです。
- 不動産取引をするのに土壌調査をしなければならないの？
- 条例で土壌調査をしなければならない なにをすればいいの？
- 中小企業なので大手調査会社に依頼するのは気後れする
- 自社の汚染が社会問題になったら責任がとれない
不動産取引をするのに土壌調査をしなければならないの？
モノを売るときには検査をして品質保証しますし、モノを買うときに「不具合」があればクレームする。
不具合があれば事前に修復しする、もしくは不具合を承知して正当な価値で購入する。
商取引の常識です。不動産取引が特別ということではありません。
土壌汚染が潜在する土地と、健全な土地とが、同評価というこということはありえません。
あとから苦情をしてもトラブルの元、契約時の土壌調査がお互いのためなのです。
土壌汚染対策法の施行、不動産鑑定基準の改定など、近年不動産取引に際して土壌調査をする頻度は高まる一方です。不動産の売り手と買い手は、それぞれの立場でリスク管理する必要があります。
売り手は、売却時点で土壌汚染がないことを証明し浄化義務が発生しないことを確認しなければなりません。買い手は、購入時に土壌汚染リスクを検証し、土壌汚染が存在する場合は条件や瑕疵担保責任を検討する必要があります。
不動産取引における土壌調査は、法や条例が適応されない、民間の自主調査のケースが多く、法などに実施が義務付けられてはいませんが、土地取引の総額に対し調査費用は小額ですので、リスクヘッジのための保険と位置づけ土壌調査することをおすすめいたします。
条例で土壌調査をしなければならない なにをすればいいの？
日本国民のほとんどが土壌汚染と無関係に生活をしていますので、土壌調査を求められても知識がありません。また土壌調査を求められた土地で、何の支障もなく日常を送っており、調査の必然性を理解できないこともあります。
信頼できる調査機関に相談し、低コストで短時間で問題を解決しましょう。
2003年に土壌汚染対策法が施行され、水質汚濁防止法で定めた特定施設の廃止時などに土壌汚染調査が義務付けられました。土壌汚染対策法以外に都道府県や政令指定都市などが独自に条例等を定めています。
自治体によって条例の内容が異なりますので、対応方法も規格化されたものはありません。
しかし、ほとんどの条例で「環境省が定める指定調査機関」が調査するように定められており、指定調査機関は、環境省のHP等で確認できますので、信頼できる指定調査機関を選択して、対応方法を相談すべきです。
現在約700社強の指定調査機関が登録されています。その中にはボーリングや分析などの専業者も含まれているので、自治体との協議まで任せられる指定調査機関の数は、さほど多くありません。指定調査機関の能力や成果品質にばらつきはありますので、信頼できる指定調査機関を選択することが重要です。
中小企業なので大手調査会社に依頼するのは気後れする
大手の調査会社への依頼はやはり安心です。しかしトータル的に考えて賢明でしょうか？
しっかりした技術のある信頼できる調査会社であれば大手調査会社の必要はありません。
社会的に上位に位置づけられる調査会社に依頼することは、確かに安心感がありますが、電話をたらい回しにされたり、対象地の面積が小さい（調査総額が少ない）と対応がよくないこともあるかもしれません。また、過去の業務において大手企業が相手にしてくれないことがあった場合など、大手企業アレルギーになることもあるでしょう。
大手調査会社の仕事は確かに安心でしょうし、安全でしょう。
一方で調査コストは会社の規模に比例して高額になる事実も否定できません。調査会社の品質にバラツキがあるのも事実で、安ければよい、同じ仕事をするのは当たり前、というわけにはいきません。
安かろう悪かろうの調査結果では、いざ対策工事になったとき、調査費用の数十倍のコスト負担が発生することもありえます。自分の言葉に矛盾を感じますが、大きな総合病院でも誤診が完全にはなくならないように、大手調査会社に依頼することもまた絶対の安心ではありません。肝心なのは、しっかりした技術と実績を背景にした信頼性があるかどうかということです。また早くスピーディに対応してくれるかどうかも大切なポイントです。
自社の汚染が社会問題になったら責任がとれない
土壌汚染のリスクを理解していますか？ 適切な対処が求められています。
土壌汚染の問題は専門色が濃く、近隣対策や行政対応など、説明に窮することも少なくありません。
調査機関との二人三脚で、最善を尽くしましょう。
もっともな心配です。最近は土壌問題が表面化したとき、大手メーカなどでは十分なマスコミ対策など用意周到というか、前例も増えているので、対応にパターンできていてトラブルが回避されています。
しかしながら、中小企業であって、直接的間接的な対策費用の金策に不安感をもつ担当者も大勢います。
「企業の倫理」とか「企業の責任」が問い直されていますが、土壌汚染の問題は単純ではなく、場合によっては行政や近隣との対応も重要です。
以外と守備範囲が要求されますが、要はすべきことを一つ一つ積み上げ、社会的にきちんと対応すればいいのです。そのために必要なのが、「最初から最後まで」責任をもってサポートする土壌調査対策会社の存在だと思います。
